Приемка квартиры в новостройке. Порядок и нормативы.

Строительные недоделки в новостройках.

Для объектов, которые строились по правилам, определяемыми Федеральным законом № 214 «Об участии в долевом строительстве…», можно применить ст. 7 данного ФЗ. Она называется «Гарантии качества, предусмотренные договором», и гласит, что «Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям». В случае если покупатель квартиры в новостройке видит, что построенный объект не соответствует нормативам, вступает в силу ст. 29 закона «О защите прав потребителей», называемая «Права потребителя при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги)».

В соответствии с ней покупатель, может требовать:

•    безвозмездного устранения недостатков выполненной работы;

•    соответствующего уменьшения цены.

Надо ли говорить, что в реальной жизни очень многие покупатели квартир в новостройках не обращают особого внимания на выявленные недостатки?! Покупатели новостроек уже привыкли к мысли, что они приобретают «голый бетон со стенами» — соответственно, готовы вкладывать деньги в ремонт квартиры. Согласно официальным данным столичного Стройкомплекса, основные жалобы новоселов приходятся на неудовлетворительное состояние: узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам и самих оконных и балконных блоков (32%), трещины в стенах и недоделки отделочных работ (28%), состоянием внешних фасадов (17%), балконов и лоджий (12%), дефекты в трубопроводах и сантехнике (12%), герметизации швов (4%), теплоизоляции стен, перегородок и перекрытий (22%).

В Договоре, который подписывает покупатель новостройки, должно быть обязательно оговорено, в каком состоянии будет сдаваться квартира, и вы имеете право требовать все, что было обещано вам при покупке. Более того, если Договор идет вразрез с существующими нормативными актами, строители обязаны сдавать жилье в соответствии с существующими нормами. Это различные ГОСТы и СНиПы (Строительные нормы и правила). Они детальнейшим образом прописывают практически все.

Например, перепад высоты между двумя точками пола, отстоящими друг от друга на 2 м, не может превышать 2 мм. Стены должны быть готовы под поклейку обоев — неровности в пределах 1 мм на 1 м длины. Никаких щелей между оконным блоком и стеной не допускается вовсе, да и герметизация панельных швов, оказывается, вовсе не дополнительная услуга, а обязанность строителей. В целом, СНиПы — это увесистый том, и разобраться в них может только хорошо подготовленный человек. В большинстве случаев выявленные дефекты являются устранимыми. Как правило для их устранения требуются дополнительные финансовые затраты, которые приводят к значительному удорожанию строительства или ремонта.

!!! «Законных» недоделок в квартире быть не может: все, что положено по нормативным документам — должно быть выполнено; все, что отсутствует или не доделано — должно быть устранено строителями.

 

Приемка квартиры. Два несложных шага:

1. Тщательно осмотрите квартиру. Нередко бывает, что строительный брак и недоделки обнаруживаются сразу, видны, как говорится, невооруженным глазом. Однако, претензии, которые новосел решит предъявить застройщику, должны быть обоснованными. Поэтому совет: будет лучше, если вы осмотрите жилище вместе с квалифицированным специалистом, который обладает познаниями в области строительства. Он и даст письменное заключение о технических недостатках квартиры. Это поможет правильно изложить суть претензий и в дальнейшем – защитить свои права.
Требования переделать, «потому что мне так не нравится», никто всерьез рассматривать не будет.

2. Необходимо зафиксировать строительный брак в акте о приеме-передаче квартиры. В этом документе должны быть также указаны сроки их устранения застройщиком.

Если застройщик не устранит дефекты вовремя, квартиру все равно можно принять по акту, однако следует составить к нему приложение. Здесь будет указано, что жилье принято с недоделками, и перечислено – с какими именно. Имейте также в виду, что в соответствии с ГК новосел имеет право не подписывать акт о приеме-передаче, когда в передаваемой ему квартире обнаружены недоделки и явный строительный брак.

Зачастую бывает так, что брак строительства обнаруживается постепенно, по мере проживания в квартире. В подобных случаях ответ должен держать застройщик. Если, въехав в новое жилье, вы спустя какое-то время обнаружили следы недобросовестной деятельности строителей, действовать надо следующим образом:

1. Обращаетесь с претензиями в строительную организацию, которая возводила ваш дом, либо в фирму, которая продала это жилье. И та, и другая в равной степени несут ответственность за качество товара. Причем застройщик – за весь дом, а продавец квартиры – только за квартиру. Покупателю должен быть предоставлен пятилетний гарантийный срок, в течение которого принимаются претензии.

2. Пишите заявление-претензию. Оно составляется в двух экземплярах. Форма – свободная. В бумаге нужно подробно изложить все выявленные недостатки. Один экземпляр передается застройщику, второй (со штампом строительной организации, подписью «приемщика» и датой приема) остается у заявителя. Если застройщик отказывается принять претензию «под подпись», бумагу можно послать по почте заказным письмом с уведомлением о вручении. Если спустя месяц нет ответа, можете обращаться в суд.

Помните: потребитель вправе предъявить требования, связанные со строительными недостатками, если они обнаружены в течение гарантийного срока – пяти лет со времени подписания акта приема-передачи дома. По закону «О защите прав потребителей» застройщик обязан устранить недоделки сам. Но новосел имеет право отказаться от его услуг и устранить недоделки своими силами. А затем взыскать с застройщика затраченные средства. Застройщик обязан оплатить все расходы – и стройматериалы, и рабочую силу. Поэтому берегите все чеки и иные документальные подтверждения ваших трат.
Прежде, чем приступить к ликвидации строительных огрехов самостоятельно или наняв стороннюю бригаду строителей, хозяину квартиры необходимо:
- поставить в известность фирму-застройщика (официально, лучше отправить претензию заказным письмом);
- оценить и документально подтвердить, во что обойдется стоимость предстоящих работ. Сделать это профессионально сможет независимый специалист, который оценит, какие именно работы нужно произвести и сколько они будут стоить. Стоимость тепловизионного обследования квартиры зависит от площади и поставленных технических задач

 

Нормативные документы. ГК РФ, ГОСТы, СНиПы и пр.

Гражданский кодекс РФ:

Статья 756. Сроки обнаружения ненадлежащего качества строительных работ. При предъявлении требований, связанных с ненадлежащим качеством результата работ, применяются правила, предусмотренные пунктами 1 – 5 статьи 724 настоящего Кодекса. При этом предельный срок обнаружения недостатков, в соответствии с пунктами 2 и 4 статьи 724 настоящего Кодекса, составляет пять лет.

Статья 724. Сроки обнаружения ненадлежащего качества результата работы.

1. Если иное не установлено законом или договором подряда, заказчик вправе предъявить требования, связанные с ненадлежащим качеством результата работы, при условии, что оно выявлено в сроки, установленные настоящей статьей.

2. В случае, когда на результат работы не установлен гарантийный срок, требования, связанные с недостатками результата работы, могут быть предъявлены заказчиком при условии, что они были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи результата работы, если иные сроки не установлены законом, договором или обычаями делового оборота.

3. Заказчик вправе предъявить требования, связанные с недостатками результата работы, обнаруженными в течение гарантийного срока.

4. В случае, когда предусмотренный договором гарантийный срок составляет менее двух лет и недостатки результата работы обнаружены заказчиком по истечении гарантийного срока, но в пределах двух лет с момента, предусмотренного пунктом 5 настоящей статьи, подрядчик несет ответственность, если заказчик докажет, что недостатки возникли до передачи результата работы заказчику или по причинам, возникшим до этого момента.

5. Если иное не предусмотрено договором подряда, гарантийный срок (пункт 1 статьи 722) начинает течь с момента, когда результат выполненной работы был принят или должен был быть принят заказчиком.

6. К исчислению гарантийного срока по договору подряда применяются соответственно правила, содержащиеся в пунктах 2 и 4 статьи 471 настоящего Кодекса, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, соглашением сторон или не вытекает из особенностей договора подряда.

Категории и критерии оценки дефектов.

При проведении работ по инженерно-техническому обследованию состояния строительных конструкций зданий и сооружений приняты следующие нормативные Категории и Критерии оценки дефектов и деформационных изменений:

ПЕРВАЯ (I) КАТЕГОРИЯ ДЕФЕКТОВ – Конструкции имеют незначительные дефекты в виде шелушения бетонных поверхностей, отслоение окрасочного слоя и частично – штукатурки, налет высолов и т.д. Эти дефекты не снижают несущих способностей конструкций и их прочностных показателей.
Данную категорию технического состояния конструкции или здания и сооружения в целом можно обозначить как  Исправное состояние, характеризующееся отсутствием дефектов и повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности.
Резюме: Конструкции с первой категорией дефектов пригодны для дальнейшей эксплуатации. Ремонт таких конструкций выполняется в соответствии с планом и графиками, утвержденными на предприятии.

ВТОРАЯ (II) КАТЕГОРИЯ ДЕФЕКТОВ – Конструкции имеют дефекты или деформационные изменения, которые при развитии могут снизить их несущую способность, прочность или устойчивость (сколы защитного бетонного слоя, оголение рабочей арматуры, трещины, смятия, прогибы в нормативных пределах, замачивание бетонных поверхностей и др.).
Данную категорию технического состояния конструкции или здания и сооружения в целом можно обозначить как  Работоспособное состояние – т.е. как категорию технического состояния, при которой некоторые из численно оцениваемых контролируемых параметров не отвечают требованиям проекта, норм и стандартов, но имеющиеся нарушения требований, например, по деформативности, а в железобетоне и по трещиностойкости, в данных конкретных условиях эксплуатации не приводят к нарушению работоспособности, и несущая способность конструкций, с учетом влияния имеющихся дефектов и повреждений, обеспечивается.
Также к данной категории можно отнести конструкции или здания и сооружения в целом, характеризующиеся  Ограниченно работоспособным состоянием – т.е. категорией технического состояния, при которой имеются дефекты и повреждения, приведшие к некоторому снижению несущей способности. Но в тоже время в данном случае отсутствует опасность внезапного разрушения и функционирование конструкции возможно при контроле ее состояния, продолжительности и условий эксплуатации.
Резюме: Конструкции с данной категорией дефектов пригодны для дальнейшей эксплуатации после ремонта или усиления, т.е. – после устранения дефектов.

ТРЕТЬЯ (III) КАТЕГОРИЯ ДЕФЕКТОВ – Строительные конструкции имеют деформации и дефекты, снижающие их прочностные показатели, несущую способность, устойчивость (разрушение бетона, коррозия оголенной арматуры выше нормативной, сквозные трещины в несущих ребрах плит, прогибы стержней выше нормативных значений и др.).
Данную категорию технического состояния конструкции или здания и сооружения в целом можно обозначить как  Недопустимое для нормальной эксплуатации состояние. Т.е. эта категория технического состояния характеризуется снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при котором существует опасность для пребывания людей и сохранности оборудования (необходимо проведение обследования (строительной экспертизы) здания, страховочных мероприятий и усиление конструкций).
Резюме: Конструкции с данной категорией дефектов, зачастую являются предаварийными, и подлежат демонтажу или незамедлительному ремонту с усилением.

ЧЕТВЕРТАЯ (IV) КАТЕГОРИЯ ДЕФЕКТОВ (Аварийная) – Потеряна устойчивость конструкций, прочностные характеристики конструкций ниже нормативных пределов.
Данную категорию технического состояния конструкции или здания и сооружения в целом можно обозначить как  Аварийное  состояние. Это категория технического состояния, характеризующаяся повреждениями и деформациями, свидетельствующими об исчерпании несущей способности и опасности обрушения (необходимо проведение обследования (экспертизы строительства) и срочных противоаварийных мероприятий). 
Резюме: Дальнейшая эксплуатация аварийных конструкций представляет собой угрозу для жизни рабочего персонала и сохранности материальных ценностей и оборудования (при наличии), находящихся в здании.

Закон РФ «О защите прав потребителей». Глава III.Защита прав потребителей при выполнении работ (оказании услуг).

Статья 27. Сроки выполнения работ (оказания услуг). 

1. Исполнитель обязан осуществить выполнение работы (оказание услуги) в срок, установленный правилами выполнения отдельных видов работ (оказания отдельных видов услуг) или договором о выполнении работ (оказании услуг). В договоре о выполнении работ (оказании услуг) может предусматриваться срок выполнения работы (оказания услуги), если указанными правилами он не предусмотрен, а также срок меньшей продолжительности, чем срок, установленный указанными правилами.

2. Срок выполнения работы (оказания услуги) может определяться датой (периодом), к которой должно быть закончено выполнение работы (оказание услуги) или (и) датой (периодом), к которой исполнитель должен приступить к выполнению работы (оказанию услуги).

3. В случае, если выполнение работы (оказание услуги) осуществляется по частям (доставка периодической печати, техническое обслуживание) в течение срока действия договора о выполнении работ (оказании услуг), должны предусматриваться соответствующие сроки (периоды) выполнения таких работ (оказания услуг).
По соглашению сторон в договоре могут быть предусмотрены также сроки завершения отдельных этапов работы (промежуточные сроки).

Статья 28. Последствия нарушения исполнителем сроков выполнения работ (оказания услуг) 

1. Если исполнитель нарушил сроки выполнения работы (оказания услуги) – сроки начала и окончания выполнения работы (оказания услуги) и промежуточные сроки выполнения работы (оказания услуги) или во время выполнения работы (оказания услуги) стало очевидным, что она не будет выполнена в срок, потребитель по своему выбору вправе:
– назначить исполнителю новый срок;
– поручить выполнение работы (оказание услуги) третьим лицам за разумную цену или выполнить ее своими силами и потребовать от исполнителя возмещения понесенных расходов;
– потребовать уменьшения цены за выполнение работы (оказание услуги);
– отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги).
Потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с нарушением сроков выполнения работы (оказания услуги). Убытки возмещаются в сроки, установленные для удовлетворения соответствующих требований потребителя.

2. Назначенные потребителем новые сроки выполнения работы (оказания услуги) указываются в договоре о выполнении работы (оказании услуги). В случае просрочки новых сроков потребитель вправе предъявить исполнителю иные требования, установленные пунктом 1 настоящей статьи.

3. Цена выполненной работы (оказанной услуги), возвращаемая потребителю при отказе от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги), а также учитываемая при уменьшении цены выполненной работы (оказанной услуги), определяется в соответствии с пунктами 3, 4 и 5 статьи 24 настоящего Закона.

4. При отказе от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги) исполнитель не вправе требовать возмещения своих затрат, произведенных в процессе выполнения работы (оказания услуги), а также платы за выполненную работу (оказанную услугу), за исключением случая, если потребитель принял выполненную работу (оказанную услугу).

5. В случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) или назначенных потребителем на основании пункта 1 настоящей статьи новых сроков исполнитель уплачивает потребителю за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена – общей цены заказа. Договором о выполнении работ (оказании услуг) между потребителем и исполнителем может быть установлен более высокий размер неустойки (пени).
Неустойка (пеня) за нарушение сроков начала выполнения работы (оказания услуги), ее этапа взыскивается за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки, вплоть до начала выполнения работы (оказания услуги) или предъявления потребителем требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.
Неустойка (пеня) за нарушение сроков окончания выполнения работы (оказания услуги), ее этапа взыскивается за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки вплоть до окончания выполнения работы (оказания услуги) или предъявления потребителем требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.
Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать цену отдельного вида выполнения работы (оказания услуги) или общую цену заказа, если цена выполнения отдельного вида работы (оказания услуги) не определена договором о выполнении работы (оказании услуги).
Размер неустойки (пени) определяется исходя из цены выполнения работы (оказания услуги), а если указанная цена не определена, исходя из общей цены заказа, существовавшей в том месте, в котором требование потребителя должно было быть удовлетворено исполнителем в день добровольного удовлетворения такого требования или в день вынесения судебного решения, если требование потребителя добровольно удовлетворено не было.

6. Требования потребителя, установленные пунктом 1 настоящей статьи, не подлежат удовлетворению, если исполнитель докажет, что нарушение сроков выполнения работы (оказания услуги) произошло вследствие непреодолимой силы или по вине потребителя.

Статья 29. Права потребителя при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) 

1. Потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать:
– безвозмездного устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги);
– соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги);
– безвозмездного изготовления другой вещи из однородного материала такого же качества или повторного выполнения работы. При этом потребитель обязан возвратить ранее переданную ему исполнителем вещь;
– возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами.
Удовлетворение требований потребителя о безвозмездном устранении недостатков, об изготовлении другой вещи или о повторном выполнении работы (оказании услуги) не освобождает исполнителя от ответственности в форме неустойки за нарушение срока окончания выполнения работы (оказания услуги).
Потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги) и потребовать полного возмещения убытков, если в установленный указанным договором срок недостатки выполненной работы (оказанной услуги) не устранены исполнителем. Потребитель также вправе расторгнуть договор о выполнении работы (оказании услуги), если им обнаружены существенные недостатки выполненной работы (оказанной услуги) или иные существенные отступления от условий договора.
Потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с недостатками выполненной работы (оказанной услуги). Убытки возмещаются в сроки, установленные для удовлетворения соответствующих требований потребителя.

2. Цена выполненной работы (оказанной услуги), возвращаемая потребителю при отказе от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги), а также учитываемая при уменьшении цены выполненной работы (оказанной услуги), определяется в соответствии с пунктами 3, 4 и 5 статьи 24 настоящего Закона.

3. Требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), могут быть предъявлены при принятии выполненной работы (оказанной услуги) или в ходе выполнения работы (оказания услуги) либо, если невозможно обнаружить недостатки при принятии выполненной работы (оказанной услуги), в течение сроков, установленных настоящим пунктом.
Потребитель вправе предъявлять требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), если они обнаружены в течение гарантийного срока, а при его отсутствии в разумный срок, в пределах двух лет со дня принятия выполненной работы (оказанной услуги) или пяти лет в отношении недостатков в строении и ином недвижимом имуществе.

4. Исполнитель отвечает за недостатки работы (услуги), на которую не установлен гарантийный срок, если потребитель докажет, что они возникли до ее принятия им или по причинам, возникшим до этого момента.
В отношении работы (услуги), на которую установлен гарантийный срок, исполнитель отвечает за ее недостатки, если не докажет, что они возникли после принятия работы (услуги) потребителем вследствие нарушения им правил использования результата работы (услуги), действий третьих лиц или непреодолимой силы.

5. В случаях, когда предусмотренный договором гарантийный срок составляет менее двух лет (пяти лет на недвижимое имущество) и недостатки работы (услуги) обнаружены потребителем по истечении гарантийного срока, но в пределах двух лет (пяти лет на недвижимое имущество), потребитель вправе предъявить требования, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, если докажет, что такие недостатки возникли до принятия им результата работы (услуги) или по причинам, возникшим до этого момента.

6. В случае выявления существенных недостатков работы (услуги) потребитель вправе предъявить исполнителю требование о безвозмездном устранении недостатков, если докажет, что недостатки возникли до принятия им результата работы (услуги) или по причинам, возникшим до этого момента. Это требование может быть предъявлено, если такие недостатки обнаружены по истечении двух лет (пяти лет в отношении недвижимого имущества) со дня принятия результата работы (услуги), но в пределах установленного на результат работы (услуги) срока службы или в течение десяти лет со дня принятия результата работы (услуги) потребителем, если срок службы не установлен. Если данное требование не удовлетворено в течение двадцати дней со дня его предъявления потребителем или обнаруженный недостаток является неустранимым, потребитель по своему выбору вправе требовать:
– соответствующего уменьшения цены за выполненную работу (оказанную услугу);
– возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами;
– отказа от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги) и возмещения убытков.

Статья 30. Сроки устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги) 

Недостатки работы (услуги) должны быть устранены исполнителем в разумный срок, назначенный потребителем.
Назначенный потребителем срок устранения недостатков указывается в договоре или в ином документе, подписываемом сторонами.
За нарушение предусмотренных настоящей статьей сроков устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги) исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню), размер и порядок исчисления которой определяются в соответствии с пунктом 5 статьи 28 настоящего Закона.
В случае нарушения указанных сроков потребитель вправе предъявить исполнителю иные требования, предусмотренные пунктами 1 и 4 статьи 29 настоящего Закона.

Статья 31. Сроки удовлетворения отдельных требований потребителя 

1. Требования потребителя об уменьшении цены за выполненную работу (оказанную услугу), о возмещении расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами, а также о возврате уплаченной за работу (услугу) денежной суммы и возмещении убытков, причиненных в связи с отказом от исполнения договора, предусмотренные пунктом 1 статьи 28 и пунктами 1 и 4 статьи 29 настоящего Закона, подлежат удовлетворению в десятидневный срок со дня предъявления соответствующего требования.

2. Требования потребителя о безвозмездном изготовлении другой вещи из однородного материала такого же качества или о повторном выполнении работы (оказании услуги) подлежат удовлетворению в срок, установленный для срочного выполнения работы (оказания услуги), а в случае если этот срок не установлен – в срок, предусмотренный договором о выполнении работы (оказании услуги), который был ненадлежаще исполнен.

3. За нарушение предусмотренных настоящей статьей сроков удовлетворения отдельных требований потребителя исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню), размер и порядок исчисления которой определяются в соответствии с пунктом 5 статьи 28 настоящего Закона.
В случае нарушения сроков, указанных в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, потребитель вправе предъявить исполнителю иные требования, предусмотренные пунктом 1 статьи 28 и пунктами 1 и 4 статьи 29 настоящего Закона.

 

 

  

ПОЛНЫЙ КАТАЛОГ УСЛУГ